El Gobierno propone modificar el ITBI para viviendas nuevas con una exención de B/.120,000 y un esquema tributario progresivo.
Panamá. El ministro de Economía y Finanzas, Felipe Chapman, presentó ante el Pleno de la Asamblea Nacional un proyecto de ley que modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, con el propósito de establecer un nuevo esquema para el Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) aplicable a la primera venta de determinadas viviendas nuevas.
La iniciativa busca facilitar el acceso de las familias panameñas a una vivienda principal, al tiempo que promueve la inversión privada, el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales y la generación de empleo formal, bajo criterios de equidad, progresividad y responsabilidad fiscal.
Durante su intervención, Chapman destacó que el acceso a una vivienda digna es fundamental para el desarrollo económico y social del país, al contribuir a la formación de patrimonio, la estabilidad de las familias y la movilidad social. También resaltó el impacto de la actividad habitacional sobre sectores como la construcción, la industria de materiales, el comercio y los servicios profesionales y financieros.
¿Qué propone el nuevo esquema?
El proyecto establece una exención sobre los primeros B/.120,000 de la base imponible de la primera operación de venta de viviendas nuevas que cumplan con las condiciones previstas en la ley, independientemente del valor total de la transferencia.
Para las viviendas cuya base imponible supere los B/.120,000 y no exceda de B/.200,000, se contempla una escala tributaria preferencial que se aplicará únicamente sobre el monto que exceda la suma exenta.
En los casos en que la base imponible sea superior a B/.200,000, se mantendrá la exención de los primeros B/.120,000 y el excedente estará sujeto al régimen general del impuesto.
De acuerdo con el Ministerio de Economía y Finanzas, este diseño busca concentrar el beneficio tributario en los segmentos de vivienda con mayor impacto social y evitar que un aumento en el valor de una propiedad provoque la pérdida total del beneficio fiscal.
El impacto sobre el mercado inmobiliario
El Ejecutivo explicó que, aunque legalmente el ITBI corresponde al vendedor, la estructura tributaria relacionada con el desarrollo y comercialización de proyectos inmobiliarios puede influir en las decisiones de inversión, los costos de construcción y la viabilidad de nuevos proyectos, con posibles efectos sobre el precio final de las viviendas.
La propuesta también atiende el mandato establecido en el artículo 276 de la Constitución Política, que exige establecer nuevas rentas sustitutivas o aumentar las existentes cuando una modificación tributaria afecte ingresos incorporados al Presupuesto General del Estado.
En cumplimiento de este principio, el Gobierno presentó paralelamente una iniciativa para modernizar el régimen del Impuesto a la Transferencia de Bienes Corporales Muebles y la Prestación de Servicios (ITBMS), incorporando determinadas operaciones realizadas mediante plataformas digitales y otros medios tecnológicos actualmente no regulados de manera expresa.
Según las estimaciones del MEF, el fortalecimiento de la recaudación proveniente de estas operaciones permitirá compensar el impacto fiscal del beneficio tributario propuesto para la vivienda.
Con ambas iniciativas, el Gobierno Nacional busca conciliar el apoyo a las familias para acceder a una vivienda principal con la promoción de la inversión y el empleo, manteniendo al mismo tiempo la capacidad recaudatoria del Estado y el equilibrio de las finanzas públicas.
Un impuesto que ha cambiado varias veces
La discusión actual sobre el ITBI no parte de cero. La Ley 106 de 30 de diciembre de 1974 estableció este impuesto y su artículo 4, relacionado con la exención para determinadas primeras ventas de viviendas nuevas, ha sido modificado en diferentes momentos. La propia Dirección General de Ingresos reconoce como parte de la base legal del ITBI la Ley 106 de 1974 y sus posteriores reformas.
Uno de los cambios relevantes ocurrió con la Ley 6 de 2005, que modificó varios artículos de la Ley 106. Posteriormente, la Ley 33 de 2010 volvió a modificar el artículo 4.
En 2019, la Ley 94 modificó nuevamente las condiciones de la exención para la primera venta de viviendas nuevas. La reforma estableció condiciones relacionadas con el permiso de construcción, el permiso de ocupación y el período en que debía realizarse la primera operación de compraventa.
Dos años después, la Ley 255 de 17 de noviembre de 2021 volvió a modificar el artículo 4. La norma mantuvo la exención para la primera operación de venta de viviendas nuevas, pero modificó nuevamente los períodos vinculados a los permisos de construcción y ocupación.
En 2023, la Ley 399 volvió a cambiar el artículo 4 y estableció que, a partir del 1 de julio de ese año, estaba exenta del ITBI la primera operación de venta de viviendas nuevas cuyos permisos de ocupación estuvieran dentro de determinados períodos.
2025: un año de cambios particularmente importantes
La historia reciente tuvo otro giro en 2025. La Ley 468 de 24 de abril de 2025, que reformó el régimen de intereses preferenciales, derogó el artículo 4 de la Ley 106 y, con ello, eliminó la exención general para la primera venta de viviendas nuevas que existía bajo ese artículo.
Sin embargo, pocos meses después, la Ley 472 de 17 de junio de 2025 restableció temporalmente la vigencia del artículo 4 hasta el 31 de diciembre de 2025, bajo determinadas condiciones. La norma estableció que la inscripción efectiva de la transferencia debía realizarse a más tardar en esa fecha.
Concluido ese período, la derogación del artículo 4 volvió a tener efecto desde 2026, por lo que el proyecto presentado ahora por el Ejecutivo plantea un nuevo modelo de tratamiento tributario para las primeras ventas de determinadas viviendas nuevas.
¿Por qué importa esta historia?
La sucesión de reformas muestra que el tratamiento fiscal de la vivienda nueva ha sido objeto de ajustes periódicos durante los últimos años. Los cambios han buscado, en distintos momentos, equilibrar objetivos como facilitar el acceso a la vivienda, estimular la construcción y mantener los ingresos fiscales del Estado.
La propuesta presentada por el MEF introduce ahora un enfoque diferente: en lugar de una exención condicionada principalmente por fechas de permisos de construcción u ocupación, plantea una exención sobre los primeros B/.120,000 de la base imponible, acompañada de un tratamiento preferencial para determinados valores superiores.
El proyecto todavía debe seguir el proceso legislativo correspondiente antes de convertirse en ley.
🔎 Dato del editor
1974: se crea el marco legal del ITBI mediante la Ley 106.
2019: la Ley 94 modifica nuevamente la exención para viviendas nuevas.
2021: la Ley 255 vuelve a modificar el artículo 4.
2023: la Ley 399 introduce nuevas condiciones y períodos para la exención.
2025: la Ley 468 deroga el artículo 4; posteriormente, la Ley 472 restablece temporalmente su vigencia hasta el 31 de diciembre.
2026: el Ejecutivo propone un nuevo esquema basado en una exención de los primeros B/.120,000 de la base imponible para determinadas primeras ventas de viviendas nuevas.
